Atrasou o financiamento? Saiba o que o banco pode ou não fazer e como renegociar para não perder o imóvel

O sonho da casa própria ficou mais acessível para muitos brasileiros com o programa Minha Casa Minha Vida e outras iniciativas que facilitam a compra do primeiro imóvel. Ainda assim, os juros pesam no orçamento, e manter as parcelas em dia pode se tornar um verdadeiro desafio, especialmente quando o dinheiro aperta.

Deixar essa conta atrasar, no entanto, não é a melhor estratégia. Entre asprincipais dívidas ligadas à moradia, como aluguel e condomínio, a inadimplêncianofinanciamento imobiliário é a que coloca o proprietário em maior risco de perder o imóvel.

“É bom pagar as dívidas mais caras, mas atrasar uma dívida mais barata, que pode colocar o seu bem em risco, não é a melhor opção. Nesse caso, vale mais a pena pagar o financiamento e ficar com a dívida mais cara. O devedor precisar entender quais as consequências de cada escolha”, afirmou Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar, em entrevista ao Seu Dinheiro.

O processo de cobrança e retomada do bemocorre fora dos tribunais e, por isso, é resolvido de forma bem mais rápida.Isso acontece por conta do modelo de garantia utilizadoemquase todosos contratos bancários atuais: a alienação fiduciária.

Nesse formato, o devedor continua com o direito de uso do imóvel, mas transfere a posse plena do bem para o banco até que quite a dívida integralmente.

É por isso que, se o fiduciante atrasar a conta do financiamento, a instituição financeira não precisa ir à Justiça para pedir a posse da propriedade: ele já a tem. Basta solicitar ao cartório o início do processo de consolidação da propriedade na matrícula do imóvel.

Mas isso não quer dizer que o devedor não tenha como reverter essa situação.Para entender o que o banco pode ou não fazer e como evitar perder o imóvel por causa da inadimplência no financiamento, o Seu Dinheiro conversou com Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário; Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar; e Stéfano Ribeiro, advogado especialista em Direito Imobiliário.

A casa própria em jogo

Embora o processo de consolidação da propriedade no cartório seja rápido, o banco precisa passar por um rito antes de chegar às vias de fato.

A primeira etapa é a cobrança, que não costuma ocorrer antes do segundo mês de atraso. Com frequência, o banco só começa a notificar a inadimplência a partir da terceira parcela em aberto.

Para isso, o banco solicita a execução da dívida ao cartório, que fica responsável por notificar formalmente quem está inadimplente.

A partir do recebimento da notificação, o compradorpassa a ter um prazo de 15 dias para pagar os valores em atraso.

Passada a data limite, o banco já pode consolidar definitivamente a propriedade.Para efetivar a transferência, o banco ainda precisa pagaro Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) junto à prefeitura.

“É como se fosse uma venda comum. O contrato de financiamento só assegura o direito de transmissão da garantia. O pagamento do imposto só ocorre quando é feita a transferência”, afirmou Taques.

A partir dessa etapa, o devedor já não consegue mais negociar o pagamento da dívida.Após a consolidação,a legislação determina que o bancoleveo imóvel a leilão públicoem até30 dias.

• LEIA TAMBÉM: Inquilino não pagou o condomínio? Saiba quem responde pela dívida e o que pode acontecer com o morador inadimplente

Imóvel foi a leilão: o que acontece com a dívida?

Caso o imóvel seja arrematado, o valor é utilizado para quitar o saldo como banco. Mas se o valor arrematado for menor do que o total devido, a instituição financeira mantém o direito de cobrar a diferença ao antigo dono do imóvel.

Já no caso deo preço da vendasuperar o valor da dívida,o montanteexcedente é devolvido ao comprador que estavainadimplente. Contudo, Taques adverte que esse cenário é raro.

“Quando o imóvel vai a leilão, não vai a preço de mercado, mas a um preço bem abaixo dos praticados, para que o banco consiga vender rápido. Então,o devedor está queimando dinheiro nesse processo”, disse.

Nessa etapa,não é incomumque o antigo proprietário se recusea desocupar o bem voluntariamente.

Maso comprador do leilão também não fica desprotegido. Elepode solicitar judicialmente a desocupação forçada. O juiz costuma conceder o mandado de despejo em até 60 dias.

No caso deo imóvel não servendidono leilão, ele passa a integrar definitivamente o patrimônio do banco. Em contrapartida, a instituição precisa conceder a quitação integral da dívida ao comprador inadimplente.

• VEJA: Inquilino não paga o aluguel? Veja o que você pode ou não fazer e como evitar que a dívida se torne problema seu

Cobrança do financiamento: oque obancopode e não pode fazer

Embora o procedimento extrajudicial seja ágil, o banco precisa respeitar limites legais e contratuais durante a cobrança.

Além de ser proibido retomar a propriedade sem realizar a notificação prévia ao devedor via cartório, o banco não pode expor quem está inadimplente ou adotar condutas vexatórias.

Ou seja, nada de informar ao chefe ou um parente sobre a inadimplência. A cobrançaprecisa ser feita diretamente ao devedor.

O banco também não pode cobrar tarifas ou juros abusivos, sendo proibida a aplicação de taxas e encargos que não estejam previstos no contrato ou que não sejam autorizados pela legislação.

Como evitar a perda do imóvel

Segundo os especialistas, o primeiro erro do inadimplente é achar que não é possível renegociar a dívida.

“Há, sim, a possibilidade de acordos extrajudiciais. Só que odevedor precisa tentar fazer um acordo com o banco antes de perder o imóvel”, disse Taques.

Adiar as conversas com o bancoe deixar o processo avançar até anotificação pelo cartóriotambém pode complicar a situação do devedor.

Segundo os advogados, pedir a negociação antes da cobrança demonstra boa-fé e interesse em resolver o problema, o que facilita a chance de novos acordos serem firmados.

“Se a instituição precisa recorrer ao cartório, a impressão que fica é que não há interesse de negociação. Então o banco vai recorrer aos meios legais para colocar o imóvel em leilão e recuperar o dinheiro emprestado”, afirmou Ribeiro.

Os advogados alertam ainda que não há como resolver a questão após o imóvel ir a leilão. Por isso, é importante renegociar a dívida o mais rápido possível.

“Não há uma saída no final. Oinadimplente não consegue fazer mais nenhum tipo de acordo”, disse a especialista em Direito Imobiliário.

Como renegociar o financiamento?

SegundoSombra, uma outra forma de resolver a inadimplência é recorrer a um novo empréstimo.

“Se o devedor tem um imóvel de R$ 300 mil e deve R$ 9 mil, não vale a pena perder o ativo por essa dívida. Às vezes é necessário pegar um crédito mais caro no mercado para pagar o financiamento para nãoperder obem”, afirmou.

Caso astaxas de juros estejam mais baixasdo que na época da contratação original, o comprador tambémpode solicitar a portabilidade do financiamento para outro banco.

“Com umataxa menor, o devedor conseguerecalcular o valor das parcelas mensais para que voltem a caber no orçamento”, disse Sombra.

Além disso, é permitido utilizar o saldo disponível no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor ou quitar parcelas em atraso.

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O sonho da casa própria ficou mais acessível para muitos brasileiros com o programa Minha Casa Minha Vida e outras iniciativas que facilitam a compra do primeiro imóvel. Ainda assim, os juros pesam no orçamento, e manter as parcelas em dia pode se tornar um verdadeiro desafio, especialmente quando o dinheiro aperta.

Deixar essa conta atrasar, no entanto, não é a melhor estratégia. Entre asprincipais dívidas ligadas à moradia, como aluguel e condomínio, a inadimplêncianofinanciamento imobiliário é a que coloca o proprietário em maior risco de perder o imóvel.

“É bom pagar as dívidas mais caras, mas atrasar uma dívida mais barata, que pode colocar o seu bem em risco, não é a melhor opção. Nesse caso, vale mais a pena pagar o financiamento e ficar com a dívida mais cara. O devedor precisar entender quais as consequências de cada escolha”, afirmou Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar, em entrevista ao Seu Dinheiro.

O processo de cobrança e retomada do bemocorre fora dos tribunais e, por isso, é resolvido de forma bem mais rápida.Isso acontece por conta do modelo de garantia utilizadoemquase todosos contratos bancários atuais: a alienação fiduciária.

Nesse formato, o devedor continua com o direito de uso do imóvel, mas transfere a posse plena do bem para o banco até que quite a dívida integralmente.

É por isso que, se o fiduciante atrasar a conta do financiamento, a instituição financeira não precisa ir à Justiça para pedir a posse da propriedade: ele já a tem. Basta solicitar ao cartório o início do processo de consolidação da propriedade na matrícula do imóvel.

Mas isso não quer dizer que o devedor não tenha como reverter essa situação.Para entender o que o banco pode ou não fazer e como evitar perder o imóvel por causa da inadimplência no financiamento, o Seu Dinheiro conversou com Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário; Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar; e Stéfano Ribeiro, advogado especialista em Direito Imobiliário.

A casa própria em jogo

Embora o processo de consolidação da propriedade no cartório seja rápido, o banco precisa passar por um rito antes de chegar às vias de fato.

A primeira etapa é a cobrança, que não costuma ocorrer antes do segundo mês de atraso. Com frequência, o banco só começa a notificar a inadimplência a partir da terceira parcela em aberto.

Para isso, o banco solicita a execução da dívida ao cartório, que fica responsável por notificar formalmente quem está inadimplente.

A partir do recebimento da notificação, o compradorpassa a ter um prazo de 15 dias para pagar os valores em atraso.

Passada a data limite, o banco já pode consolidar definitivamente a propriedade.Para efetivar a transferência, o banco ainda precisa pagaro Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) junto à prefeitura.

“É como se fosse uma venda comum. O contrato de financiamento só assegura o direito de transmissão da garantia. O pagamento do imposto só ocorre quando é feita a transferência”, afirmou Taques.

A partir dessa etapa, o devedor já não consegue mais negociar o pagamento da dívida.Após a consolidação,a legislação determina que o bancoleveo imóvel a leilão públicoem até30 dias.

• LEIA TAMBÉM: Inquilino não pagou o condomínio? Saiba quem responde pela dívida e o que pode acontecer com o morador inadimplente

Imóvel foi a leilão: o que acontece com a dívida?

Caso o imóvel seja arrematado, o valor é utilizado para quitar o saldo como banco. Mas se o valor arrematado for menor do que o total devido, a instituição financeira mantém o direito de cobrar a diferença ao antigo dono do imóvel.

Já no caso deo preço da vendasuperar o valor da dívida,o montanteexcedente é devolvido ao comprador que estavainadimplente. Contudo, Taques adverte que esse cenário é raro.

“Quando o imóvel vai a leilão, não vai a preço de mercado, mas a um preço bem abaixo dos praticados, para que o banco consiga vender rápido. Então,o devedor está queimando dinheiro nesse processo”, disse.

Nessa etapa,não é incomumque o antigo proprietário se recusea desocupar o bem voluntariamente.

Maso comprador do leilão também não fica desprotegido. Elepode solicitar judicialmente a desocupação forçada. O juiz costuma conceder o mandado de despejo em até 60 dias.

No caso deo imóvel não servendidono leilão, ele passa a integrar definitivamente o patrimônio do banco. Em contrapartida, a instituição precisa conceder a quitação integral da dívida ao comprador inadimplente.

• VEJA: Inquilino não paga o aluguel? Veja o que você pode ou não fazer e como evitar que a dívida se torne problema seu

Cobrança do financiamento: oque obancopode e não pode fazer

Embora o procedimento extrajudicial seja ágil, o banco precisa respeitar limites legais e contratuais durante a cobrança.

Além de ser proibido retomar a propriedade sem realizar a notificação prévia ao devedor via cartório, o banco não pode expor quem está inadimplente ou adotar condutas vexatórias.

Ou seja, nada de informar ao chefe ou um parente sobre a inadimplência. A cobrançaprecisa ser feita diretamente ao devedor.

O banco também não pode cobrar tarifas ou juros abusivos, sendo proibida a aplicação de taxas e encargos que não estejam previstos no contrato ou que não sejam autorizados pela legislação.

Como evitar a perda do imóvel

Segundo os especialistas, o primeiro erro do inadimplente é achar que não é possível renegociar a dívida.

“Há, sim, a possibilidade de acordos extrajudiciais. Só que odevedor precisa tentar fazer um acordo com o banco antes de perder o imóvel”, disse Taques.

Adiar as conversas com o bancoe deixar o processo avançar até anotificação pelo cartóriotambém pode complicar a situação do devedor.

Segundo os advogados, pedir a negociação antes da cobrança demonstra boa-fé e interesse em resolver o problema, o que facilita a chance de novos acordos serem firmados.

“Se a instituição precisa recorrer ao cartório, a impressão que fica é que não há interesse de negociação. Então o banco vai recorrer aos meios legais para colocar o imóvel em leilão e recuperar o dinheiro emprestado”, afirmou Ribeiro.

Os advogados alertam ainda que não há como resolver a questão após o imóvel ir a leilão. Por isso, é importante renegociar a dívida o mais rápido possível.

“Não há uma saída no final. Oinadimplente não consegue fazer mais nenhum tipo de acordo”, disse a especialista em Direito Imobiliário.

Como renegociar o financiamento?

SegundoSombra, uma outra forma de resolver a inadimplência é recorrer a um novo empréstimo.

“Se o devedor tem um imóvel de R$ 300 mil e deve R$ 9 mil, não vale a pena perder o ativo por essa dívida. Às vezes é necessário pegar um crédito mais caro no mercado para pagar o financiamento para nãoperder obem”, afirmou.

Caso astaxas de juros estejam mais baixasdo que na época da contratação original, o comprador tambémpode solicitar a portabilidade do financiamento para outro banco.

“Com umataxa menor, o devedor conseguerecalcular o valor das parcelas mensais para que voltem a caber no orçamento”, disse Sombra.

Além disso, é permitido utilizar o saldo disponível no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor ou quitar parcelas em atraso.

The post Atrasou o financiamento? Saiba o que o banco pode ou não fazer e como renegociar para não perder o imóvel appeared first on Seu Dinheiro.

O sonho da casa própria ficou mais acessível para muitos brasileiros com o programa Minha Casa Minha Vida e outras iniciativas que facilitam a compra do primeiro imóvel. Ainda assim, os juros pesam no orçamento, e manter as parcelas em dia pode se tornar um verdadeiro desafio, especialmente quando o dinheiro aperta.

Deixar essa conta atrasar, no entanto, não é a melhor estratégia. Entre asprincipais dívidas ligadas à moradia, como aluguel e condomínio, a inadimplêncianofinanciamento imobiliário é a que coloca o proprietário em maior risco de perder o imóvel.

“É bom pagar as dívidas mais caras, mas atrasar uma dívida mais barata, que pode colocar o seu bem em risco, não é a melhor opção. Nesse caso, vale mais a pena pagar o financiamento e ficar com a dívida mais cara. O devedor precisar entender quais as consequências de cada escolha”, afirmou Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar, em entrevista ao Seu Dinheiro.

O processo de cobrança e retomada do bemocorre fora dos tribunais e, por isso, é resolvido de forma bem mais rápida.Isso acontece por conta do modelo de garantia utilizadoemquase todosos contratos bancários atuais: a alienação fiduciária.

Nesse formato, o devedor continua com o direito de uso do imóvel, mas transfere a posse plena do bem para o banco até que quite a dívida integralmente.

É por isso que, se o fiduciante atrasar a conta do financiamento, a instituição financeira não precisa ir à Justiça para pedir a posse da propriedade: ele já a tem. Basta solicitar ao cartório o início do processo de consolidação da propriedade na matrícula do imóvel.

Mas isso não quer dizer que o devedor não tenha como reverter essa situação.Para entender o que o banco pode ou não fazer e como evitar perder o imóvel por causa da inadimplência no financiamento, o Seu Dinheiro conversou com Ana Taques, advogada especialista em Direito Imobiliário; Nayra Sombra, planejadora financeira da Planejar; e Stéfano Ribeiro, advogado especialista em Direito Imobiliário.

A casa própria em jogo

Embora o processo de consolidação da propriedade no cartório seja rápido, o banco precisa passar por um rito antes de chegar às vias de fato.

A primeira etapa é a cobrança, que não costuma ocorrer antes do segundo mês de atraso. Com frequência, o banco só começa a notificar a inadimplência a partir da terceira parcela em aberto.

Para isso, o banco solicita a execução da dívida ao cartório, que fica responsável por notificar formalmente quem está inadimplente.

A partir do recebimento da notificação, o compradorpassa a ter um prazo de 15 dias para pagar os valores em atraso.

Passada a data limite, o banco já pode consolidar definitivamente a propriedade.Para efetivar a transferência, o banco ainda precisa pagaro Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) junto à prefeitura.

“É como se fosse uma venda comum. O contrato de financiamento só assegura o direito de transmissão da garantia. O pagamento do imposto só ocorre quando é feita a transferência”, afirmou Taques.

A partir dessa etapa, o devedor já não consegue mais negociar o pagamento da dívida.Após a consolidação,a legislação determina que o bancoleveo imóvel a leilão públicoem até30 dias.

• LEIA TAMBÉM: Inquilino não pagou o condomínio? Saiba quem responde pela dívida e o que pode acontecer com o morador inadimplente

Imóvel foi a leilão: o que acontece com a dívida?

Caso o imóvel seja arrematado, o valor é utilizado para quitar o saldo como banco. Mas se o valor arrematado for menor do que o total devido, a instituição financeira mantém o direito de cobrar a diferença ao antigo dono do imóvel.

Já no caso deo preço da vendasuperar o valor da dívida,o montanteexcedente é devolvido ao comprador que estavainadimplente. Contudo, Taques adverte que esse cenário é raro.

“Quando o imóvel vai a leilão, não vai a preço de mercado, mas a um preço bem abaixo dos praticados, para que o banco consiga vender rápido. Então,o devedor está queimando dinheiro nesse processo”, disse.

Nessa etapa,não é incomumque o antigo proprietário se recusea desocupar o bem voluntariamente.

Maso comprador do leilão também não fica desprotegido. Elepode solicitar judicialmente a desocupação forçada. O juiz costuma conceder o mandado de despejo em até 60 dias.

No caso deo imóvel não servendidono leilão, ele passa a integrar definitivamente o patrimônio do banco. Em contrapartida, a instituição precisa conceder a quitação integral da dívida ao comprador inadimplente.

• VEJA: Inquilino não paga o aluguel? Veja o que você pode ou não fazer e como evitar que a dívida se torne problema seu

Cobrança do financiamento: oque obancopode e não pode fazer

Embora o procedimento extrajudicial seja ágil, o banco precisa respeitar limites legais e contratuais durante a cobrança.

Além de ser proibido retomar a propriedade sem realizar a notificação prévia ao devedor via cartório, o banco não pode expor quem está inadimplente ou adotar condutas vexatórias.

Ou seja, nada de informar ao chefe ou um parente sobre a inadimplência. A cobrançaprecisa ser feita diretamente ao devedor.

O banco também não pode cobrar tarifas ou juros abusivos, sendo proibida a aplicação de taxas e encargos que não estejam previstos no contrato ou que não sejam autorizados pela legislação.

Como evitar a perda do imóvel

Segundo os especialistas, o primeiro erro do inadimplente é achar que não é possível renegociar a dívida.

“Há, sim, a possibilidade de acordos extrajudiciais. Só que odevedor precisa tentar fazer um acordo com o banco antes de perder o imóvel”, disse Taques.

Adiar as conversas com o bancoe deixar o processo avançar até anotificação pelo cartóriotambém pode complicar a situação do devedor.

Segundo os advogados, pedir a negociação antes da cobrança demonstra boa-fé e interesse em resolver o problema, o que facilita a chance de novos acordos serem firmados.

“Se a instituição precisa recorrer ao cartório, a impressão que fica é que não há interesse de negociação. Então o banco vai recorrer aos meios legais para colocar o imóvel em leilão e recuperar o dinheiro emprestado”, afirmou Ribeiro.

Os advogados alertam ainda que não há como resolver a questão após o imóvel ir a leilão. Por isso, é importante renegociar a dívida o mais rápido possível.

“Não há uma saída no final. Oinadimplente não consegue fazer mais nenhum tipo de acordo”, disse a especialista em Direito Imobiliário.

Como renegociar o financiamento?

SegundoSombra, uma outra forma de resolver a inadimplência é recorrer a um novo empréstimo.

“Se o devedor tem um imóvel de R$ 300 mil e deve R$ 9 mil, não vale a pena perder o ativo por essa dívida. Às vezes é necessário pegar um crédito mais caro no mercado para pagar o financiamento para nãoperder obem”, afirmou.

Caso astaxas de juros estejam mais baixasdo que na época da contratação original, o comprador tambémpode solicitar a portabilidade do financiamento para outro banco.

“Com umataxa menor, o devedor conseguerecalcular o valor das parcelas mensais para que voltem a caber no orçamento”, disse Sombra.

Além disso, é permitido utilizar o saldo disponível no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para amortizar o saldo devedor ou quitar parcelas em atraso.

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