A recente reforma tributária no Brasil trouxe mudanças significativas que vão muito além da simples alteração de impostos para produtos do varejo. Uma das áreas impactadas é o mercado de locação de imóveis, afetando diretamente a rotina de muitos proprietários. Agora, locações residenciais, comerciais e rurais estão sob a nova legislação que estabelece o Imposto sobre Valor Agregado (IVA), dividido entre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Um dos aspectos mais relevantes dessa reforma é o novo critério de contribuição ao IVA. De acordo com as novas regras, pessoas físicas que obtêm uma receita anual superior a R$ 240 mil com aluguéis de quatro ou mais imóveis são consideradas contribuintes. Além disso, aqueles que têm um faturamento acima de R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis, também estão incluídos nessa categoria.
Com essa mudança, muitos proprietários que possuem vários imóveis começam a se questionar se vale a pena criar uma empresa, como uma holding imobiliária, para gerenciar suas locações. Essa decisão, porém, não é simples e deve levar em consideração o novo cenário tributário, que inclui a taxação sobre dividendos e uma alíquota mínima para rendimentos muito altos.
Anteriormente, a análise sobre a viabilidade de abrir uma holding se concentrava nos custos de administração e na receita proveniente dos aluguéis. Agora, com a nova tributação, essa avaliação se torna mais complexa. A criação de uma holding pode ser vantajosa, mas é imprescindível calcular não só os impostos aplicáveis, mas também considerar a renda total gerada pelos imóveis.
É crucial esclarecer que a reforma não implica na automática transformação de todos os locadores em empresários ou na imposição de impostos indiscriminadamente. Em muitos casos, para pequenos proprietários, manter a locação na pessoa física ainda é a melhor opção, dado que esses contribuintes, que não alcançam os novos limites de receita, continuam isentos do IBS e da CBS, além de seguir a tabela progressiva do Imposto de Renda, que permanece inalterada.
Para as pessoas jurídicas, a situação é bem diferente. Aqui, a aplicação do IVA é obrigatória para todos os tipos de locação, independentemente do número de imóveis ou da receita. Assim, empresas e holdings que já pagam imposto de renda conforme o regime escolhido (lucro real, presumido ou Simples Nacional) terão que adicionar a essa tributação uma nova camada de imposto com o IVA.
No que diz respeito à carga tributária, os aluguéis de longa duração, que abrangem períodos superiores a 90 dias, gozam de um benefício na alíquota que pode cair para 7,95%, enquanto locações curtas, como as de temporada, estarão sujeitas a uma alíquota de 15,9%. Para propriedades destinadas ao aluguel por meio de plataformas como Airbnb, o ônus tributário é maior, o que deve ser considerado no planejamento da administração dos imóveis.
Para pessoas jurídicas, a questão da tributação também deve ser analisada de perto. Embora a alíquota do imposto de renda seja inferior para empresas (geralmente 10,88%), essas entidades são automaticamente contribuintes do IVA, o que já começa a impactar suas decisões financeiras.
A avaliação sobre a criação de uma holding imobiliária deve ser feita de forma criteriosa, considerando os custos operacionais e os benefícios fiscais possíveis. Os tributaristas alertam que, embora a opção por uma empresa possa facilitar uma gestão profissional dos imóveis, também envolve novos impostos e obrigações que devem ser cuidadosamente analisadas.
Conforme o governo intenta aprimorar seu controle sobre as rendas de locação e facilitar a fiscalização, a exigência de notas fiscais de serviços para contribuintes do IVA e o novo Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) representam um esforço para centralizar informações e promover uma tributação mais eficiente.
De modo geral, antes de tomar qualquer decisão sobre a criação de uma holding imobiliária, recomenda-se consultar um profissional da área tributária, que pode contribuir com simulações e orientações personalizadas. Afinal, o cenário tributário é dinâmico e envolve variáveis que podem influenciar diretamente a rentabilidade de investimentos imobiliários.
Aqueles que pensavam que a reforma tributária e o novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) se limitavam a supermercados, lojas de departamento e bens de consumo, estavam enganados. As alterações na legislação também afetam o mercado de locação de imóveis e podem alterar significativamente a rotina de muitos proprietários.
As locações residenciais, comerciais, industriais, rurais e outras agora fazem parte do escopo do IVA, que é composto pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
A principal mudança diz respeito ao reconhecimento como contribuinte do IVA. De acordo com a nova legislação, um proprietário pessoa física que receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis e possuir quatro ou mais imóveis será considerado um contribuinte.
Além disso, pessoas físicas com receita anual de locação superior a R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis, também se enquadram como contribuintes.
Essa alteração ressuscitou uma dúvida antiga entre proprietários de múltiplos imóveis: vale a pena abrir uma empresa — a famosa holding imobiliária — para gerenciar as locações?
Especialistas ouvidos pelo Seu Dinheiro afirmam que a resposta não é simples. A introdução do imposto de renda sobre dividendos e do IR mínimo para grandes rendimentos complicou esse planejamento.
Até o ano passado, a decisão sobre abrir uma holding ou outra estrutura jurídica girava em torno dos custos de administração da empresa e da receita proveniente das locações.
- SAIBA MAIS AQUI: IBS e CBS no aluguel de imóveis: quem está sujeito aos novos impostos sobre a locação criados na reforma tributária
Atualmente, a tributação sobre dividendos acima de R$ 50 mil mensais e o risco de enquadramento na alíquota mínima anual de IR (para rendimentos superiores a R$ 600 mil anuais) tornaram essa equação mais complexa.
“O maior risco é tomar decisões baseadas em informações alarmistas. A reforma não estabelece uma taxação automática nem transforma todo locador em empresário. Em muitos casos, continuar alugando como pessoa física ainda é o melhor caminho”, enfatiza Charles Gularte, sócio-diretor de contabilidade da Contabilizei.
Diferença entre empresas e pessoas físicas
Pessoas físicas
A reforma tributária estabeleceu critérios específicos para o enquadramento de locadores pessoas físicas no IVA.
- Regra 1: ter e alugar pelo próprio CPF quatro ou mais imóveis distintos E ter uma receita anual com locação superior a R$ 240 mil;
Ou
- Regra 2: ter receita anual com locação superior a R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis.
Quem não se enquadrar em uma dessas regras não pagará IBS nem CBS sobre a receita obtida com aluguéis. Dessa forma, continuará a pagar imposto de renda apenas quando a receita ultrapassar a faixa de isenção, como já ocorre atualmente.
As alíquotas da tabela de IR permanecerão as mesmas (progressivas de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor recebido), assim como a forma de recolhimento via Carnê-Leão no portal da Receita Federal para valores que excederem a faixa de isenção.
“Para o pequeno proprietário, tudo permanece inalterado. Ele não pagará IBS nem CBS e não precisa abrir uma empresa por conta da reforma tributária”, afirma Gularte.
Pessoas jurídicas (holdings, fundos e outros)
No que diz respeito às pessoas jurídicas, a situação é diferente. Para empresas, holdings, fundos e outros, o IVA será obrigatório, independentemente do número de imóveis ou da receita proveniente das locações.
É fundamental esclarecer que o IVA (IBS e CBS) será uma tributação adicional ao imposto de renda (IR).
Atualmente, pessoas jurídicas, como holdings imobiliárias, já pagam IRPJ com base no regime tributário escolhido — lucro presumido, lucro real ou simples nacional. Esse imposto continuará vigente, acrescido do IVA — que substituirá a cobrança de PIS/Cofins.
- Resumindo, para pessoas jurídicas, a soma IR + IVA é obrigatória. Para pessoas físicas, o IR é obrigatório quando a renda ultrapassa a faixa de isenção, enquanto a aplicação do IVA depende do cumprimento das regras estabelecidas pela reforma tributária.
Custo de cada imposto
Pessoas físicas
Caso o locador de imóvel se enquadre como contribuinte do IVA, o prazo do contrato de locação determinará a cobrança de IBS e CBS. A reforma criou uma distinção clara entre locações tradicionais e aquelas de “Airbnb”.
Aluguéis por até 90 dias serão considerados hotelaria, com uma redução de 40% na alíquota do IVA e sem benefícios adicionais. A carga tributária estimada é de 15,9%.
Por outro lado, a locação residencial de longa duração (prazo superior a 90 dias) terá uma redução de 70% na alíquota do IVA, além de um redutor social mensal de R$ 600 na base de cálculo, por imóvel.
Na prática, a carga tributária estimada é de 7,95%, sendo que o redutor social para a pessoa física será de R$ 2.400, uma vez que é necessário ter alugados quatro imóveis para se tornar um contribuinte. O desconto será de R$ 600 na base de cálculo para cada imóvel, com a alíquota reduzida incidindo sobre o montante pós-desconto.
Aluguéis comerciais, industriais, rurais e outros não recebem o redutor social — este é exclusivo para locações residenciais.
Para pessoas físicas, a tributação em locações residenciais se configura da seguinte forma:
- Curta temporada: 15,9% de IVA + IR;
- Longa estadia: (redutor social (R$ 600) * 7,95% de IVA) + IR.
Além disso, a partir de 2026, a renda proveniente de aluguéis estará isenta de imposto de renda até o limite de R$ 5 mil mensais. A alteração aprovada pelo governo para os salários também se aplicará a outras formas de rendas tributáveis sujeitas ao ajuste anual.
Assim, os rendimentos de aluguéis entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350 também terão descontos progressivos. Valores acima de R$ 7.350,01 serão taxados diretamente na alíquota de 27,5%.
Para fins de imposto de renda, todos os aluguéis recebidos por quem é locador de vários imóveis são somados mensalmente.
Embora a soma dos aluguéis possa continuar isenta na base mensal, o total anual pode estar sujeito à tributação na declaração de IR, especialmente se a pessoa física possuir outras rendas sujeitas ao ajuste anual, como salários. Isso ocorre porque, na declaração, todas as rendas tributadas pela tabela progressiva são somadas.
Para João Pedro Garcia, advogado tributarista no Ballstaedt Gasparino Advogados, o sistema beneficiou a locação residencial tradicional ao reduzir a base de cálculo do IBS/CBS e a alíquota aplicada. Em contrapartida, a locação de curta duração, classificada como hotelaria, perde esses benefícios.
Isso significa que imóveis destinados ao “Airbnb” terão, proporcionalmente, uma carga tributária maior — um fator a ser considerado ao decidir sobre a criação de uma holding.
Pessoas jurídicas
As alíquotas do IVA são idênticas para locações de curta e longa duração em pessoas jurídicas: 15,9% e 7,95%, respectivamente. A diferença está na tributação do imposto de renda.
Normalmente, empresas e holdings imobiliárias optam pelo regime de lucro presumido para fins tributários, resultando em pagamento de IRPJ + CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), com uma alíquota reduzida de 10,88%.
Em comparação, a alíquota do imposto de renda pode chegar a 27,5% para aluguéis acima de R$ 7.350,01. Assim, a alíquota do lucro presumido é vantajosa, especialmente para quem possui holdings imobiliárias com rendimentos mensais de aluguel significativamente superiores a esse limite.
Entretanto, é importante lembrar que a pessoa jurídica é automaticamente contribuinte do IVA, a partir de um único imóvel e independentemente do valor do aluguel — enquanto a pessoa física requer a titularidade de pelo menos quatro imóveis e uma renda superior a R$ 240 mil anuais.
Se uma pessoa física, com apenas um imóvel, obtiver uma renda anual superior a R$ 288 mil — conforme a segunda regra — a formação de uma holding pode ser interessante, pois esse imóvel estará sujeito à alíquota máxima de 27,5% do imposto de renda.
O redutor social também se aplica às locações residenciais da pessoa jurídica, além de conferir às empresas o direito a créditos tributários.
As empresas podem descontar do IVA devido com a locação os valores do IBS e CBS pagos relacionados a despesas do imóvel — como manutenção e reformas. Isso, na prática, deve diminuir o impacto final dos novos tributos.
Contudo, outra nova regra de tributação complicou ainda mais as decisões: o imposto de renda sobre dividendos e o IR mínimo para rendas muito altas.
É viável criar uma holding imobiliária?
Para os especialistas consultados pelo Seu Dinheiro, a consideração de criar uma holding ou outra estrutura jurídica para gerenciar imóveis deve ser feita apenas por aqueles que se tornam contribuintes do IVA.
Entretanto, essa análise não se mostra tão simples. A simulação de carga tributária também deve considerar os lucros gerados pelas receitas de aluguéis.
A holding imobiliária é uma empresa e a distribuição de seus lucros resulta em dividendos. A partir de 2026, pessoas físicas que receberem mais de R$ 50 mil por mês em dividendos de uma empresa — como uma holding imobiliária — estarão sujeitas a uma tributação de 10% de IR retido na fonte.
A receita bruta com aluguéis já estará sujeita ao pagamento de IBS + CBS e imposto de renda na holding. Se os valores excederem R$ 50 mil mensais, o contribuinte também terá que arcar com o IR sobre dividendos na pessoa física.
Além disso, haverá a incidência do IR mínimo, que é progressivo a partir de 0,1% para rendas superiores a R$ 600 mil anuais. Os R$ 240 mil anuais, definidos pela regra do IVA, correspondem a 40% dos R$ 600 mil necessários para esta tributação de alta renda.
“A contabilidade não é simples. É essencial estimar o volume de receitas, a carga tributária sobre todos os imóveis, se existem deduções e maneiras de mitigar impostos”, aponta Ana Cláudia Akie Utumi, sócia-fundadora do escritório Utumi Advogados.
Contudo, a advogada salienta que “a manutenção de uma pessoa jurídica traz custos administrativos, além do ITBI, um imposto municipal sobre o valor de mercado do imóvel que precisa ser pago ao transferir o patrimônio da pessoa física para a holding”. Em São Paulo, por exemplo, o ITBI é de 3% em tais casos.
No entanto, nem tudo é negativo. A holding imobiliária possibilita uma gestão mais profissional dos imóveis. As notas fiscais de serviço (NFS-e), que se tornam obrigatórias para os contribuintes do IVA, podem ser geridas através dessa estrutura, assim como o cadastro no sistema nacional de impostos, no CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), e a utilização dos créditos tributários.
Manoela Vargas, responsável por planejamento patrimonial da TAG Investimentos, acredita que, ao se enquadrar como contribuinte do IVA, a pessoa física realmente se torna proprietária de um negócio imobiliário.
“Estamos falando de mais de quatro imóveis, com uma receita anual que supera R$ 240 mil. Não é mais uma atividade de pessoa física. É provável que essa pessoa já conte com uma imobiliária ou administração externa para ajudar na gestão, ainda que esteja registrada no CPF”, afirma.
Para a advogada, mais do que o acréscimo de imposto, a inclusão dessa atividade de locação no IVA impõe obrigações administrativas que podem ser complexas para uma pessoa física a administrar.
“O governo está almejando um controle mais rigoroso sobre os imóveis. As notas fiscais têm essa função de fornecer mais informações à Receita Federal. Também estamos presenciando a implementação do CIB, uma centralização de dados que deve resultar na fiscalização intensificada ao longo do tempo”, conclui Vargas.
Embora não haja uma fórmula única ou uma resposta simples para a questão das holdings, especialistas recomendam procurar consultoria profissional para realizar simulações e esclarecer dúvidas, especialmente para pessoas físicas que se tornarão contribuintes do IVA.
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A Nova Tributação sobre o Aluguel de Imóveis: Vale a Pena Constituir uma Holding?
Recentemente, o Brasil passou por mudanças significativas na tributação sobre o aluguel de imóveis, trazendo à tona discussões sobre como otimizar a carga tributária para investidores e proprietários de imóveis. Uma das alternativas que vem ganhando destaque é a constituição de holdings, estruturas jurídicas que podem oferecer benefícios fiscais e organizacionais. Neste artigo, vamos explorar se, de fato, vale a pena constituir uma holding para pagar menos imposto sobre a nova tributação do aluguel de imóveis.
Contextualização da Nova Tributação
As alterações na tributação sobre o aluguel de imóveis visam aumentar a arrecadação do governo e, consequentemente, impactam diretamente os investidores do setor imobiliário. Tradicionalmente, os proprietários que alugavam seus imóveis estavam sujeitos a uma tributação progressiva sobre a renda, com alíquotas que variavam conforme a faixa de rendimento. Com a nova normativa, as mudanças podem incluir a possibilidade de uma tributação mais elevada, além de ajustes nas deduções e isenções.
O Que é uma Holding?
Uma holding é uma empresa constituída com o propósito principal de administrar e controlar outras empresas, ou seja, ela detém participações em outras entidades. No contexto imobiliário, uma holding pode ser constituída para gerir ativos imobiliários, oferecendo vantagens como proteção patrimonial, planejamento sucessório e, em muitos casos, otimização da carga tributária.
Vantagens da Holding na Gestão do Aluguel de Imóveis
Redução da Carga Tributária: A constituição de uma holding pode permitir que os rendimentos provenientes de aluguéis sejam tributados de acordo com a regra do lucro real ou presumido, que, dependendo do caso, pode ser mais benéfica do que a tributação individual. Além disso, o pagamento de dividendos entre empresas é isento de impostos, o que pode proporcionar uma economia significativa.
Planejamento Sucessório: Com uma holding, é possível planejar a sucessão dos bens de forma mais eficiente, evitando problemas futuros relacionados à partilha de bens. Ao detentores das quotas da holding, cada um pode receber a sua parte nos lucros sem a necessidade de dividir fisicamente os imóveis.
Proteção Patrimonial: Ao transferir imóveis para uma holding, você os protege de eventuais credores, uma vez que a estrutura jurídica separa o patrimônio pessoal do patrimônio da empresa. Isso pode ser uma vantagem importante em um cenário econômico incerto.
- Facilidade de Gestão: A centralização da gestão dos imóveis em uma holding pode facilitar a administração, permitindo uma visão mais clara das operações e da rentabilidade de cada ativo.
Desvantagens e Considerações
Apesar das vantagens, a constituição de uma holding não é uma decisão simples e deve ser avaliada cuidadosamente. Algumas desvantagens incluem:
Custos de Abertura e Manutenção: Os custos relacionados à criação e à manutenção de uma holding podem ser significativos. É essencial considerar se a economia tributária potencial compensa esses custos.
Complexidade Administrativa: A gestão de uma holding pode ser mais complexa do que a administração de bens pessoais, exigindo uma boa contabilidade e a possibilidade de auditorias.
- Mudanças na Legislação: A legislação tributária pode mudar e afetar diretamente as vantagens calculadas em relação à holding. É fundamental estar atento às atualizações e aos impactos que elas podem trazer.
Conclusão
A constituição de uma holding pode ser uma estratégia vantajosa para investidores que alugam imóveis, especialmente diante da nova tributação aplicada ao setor. Contudo, essa decisão deve ser embasada em uma análise detalhada das vantagens e desvantagens, considerando o perfil de cada investidor e seus objetivos financeiros.
Recomenda-se sempre buscar a orientação de um profissional de contabilidade ou consultoria especializada, que possa fornecer uma avaliação personalizada e indicar a melhor forma de estruturação patrimonial, garantindo não apenas a otimização tributária, mas também a segurança e a eficiência na gestão dos ativos.
