Uma rápida olhada nas redes sociais revela a preocupação e a expectativa dos brasileiros em relação às novas diretrizes da reforma tributária, especialmente no que diz respeito ao aluguel de imóveis. Há diversos comentários mencionando “imposto de 44%”, expectativas sobre o “desaparecimento do Airbnb” e afirmações de que “locar um imóvel não valerá mais a pena”.

De fato, a Lei Complementar nº 214/2025, que estabelece a reforma tributária voltada para o consumo, trouxe mudanças significativas. A locação de imóveis deixou de ser apenas uma questão relacionada ao imposto de renda (IR) e passou a ter novas camadas de complexidade e tributação: o IBS e a CBS.

Esses novos tributos incluem:

• CBS: Contribuição sobre Bens e Serviços, um imposto federal;
• IBS: Imposto sobre Bens e Serviços, que é compartilhado entre estados e municípios.

Esses dois impostos formam o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) do Brasil, que será o sistema de tributação para bens e serviços no país a partir de 2033, com uma implementação gradual que começa em 2027.

A alíquota combinada do IBS e da CBS será aplicada sobre a receita bruta de aluguel, independentemente de ser para moradia ou curta temporada, como os alugueis do Airbnb. No entanto, não há motivos para pânico. Não todos os proprietários de imóveis estarão obrigados a pagar esses impostos e a alíquota de 44% mencionada nas redes sociais está incorreta. O governo definiu critérios específicos para a aplicação do imposto e opções de redução para quem atua no segmento de locação.

Agora, é essencial entender quais são os critérios para serem considerados contribuintes e o que efetivamente muda no que se refere às finanças de quem depende de rendimentos de aluguéis.

Mudanças na Locação de Imóveis

Critérios para Pagamento do IBS e CBS

Somente algumas pessoas físicas que alugam imóveis precisarão arcar com o IBS e CBS. Especificamente, são exigidos dois critérios:

• Critério 1: Possuir e alugar quatro ou mais imóveis em seu nome e ter uma receita anual de locação superior a R$ 240 mil;

ou

• Critério 2: Ter uma renda anual superior a R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis.

Para que seja possível o enquadramento no primeiro critério, é necessário atender a ambos os requisitos simultaneamente. Por exemplo, um locador que tenha cinco imóveis, mas que arrecade R$ 200 mil por ano, não se enquadra na regra e, portanto, não precisa pagar estas taxas. Por outro lado, um proprietário com dois imóveis e uma receita de R$ 300 mil anualmente se encaixa na segunda regra e deverá arcar com os impostos.

É importante observar que a receita anual considerada para fins tributários é a mesma, com os valores de R$ 240 mil e R$ 288 mil sendo ajustados anualmente com base no IPCA. Os contribuintes também devem se atentar à forma de cálculo, pois esses números representam uma média mensal.

Essas regras se aplicam a todos os tipos de imóveis: residenciais, comerciais, industriais, rurais, e para temporada. Por outro lado, para pessoas jurídicas que atuam na locação, a obrigação de pagamento do IVA é aplicada independentemente do número de propriedades ou da receita.

O Airbnb e a Mencionada Alíquota de 44%

Até agora, os tratamentos tributários para locações de longa duração e de curta temporada são equivalentes. Ou seja, tanto as regras quanto os efeitos de impostos são iguais. Contudo, a reforma tributária introduziu uma diferenciação clara entre os locadores tradicionais e os locadores de imóveis do tipo Airbnb.

De um modo geral, foram estabelecidos redutores de alíquota do IBS e CBS para o mercado imobiliário, porém, o aluguel tradicional recebeu maior incentivos, enquanto o aluguel por curta temporada enfrentará um tratamento semelhante ao de serviços de hotelaria, sem os mesmos benefícios tributários.

• Aluguel de Longa Estadia (> 90 dias): Os proprietários nesse cenário terão a alíquota reduzida em até 70%, fazendo a carga tributária ficar estimada em 7,95%.

• Aluguel de Curta Temporada (≤ 90 dias): Como essa modalidade agora é tratada como serviço de hotelaria, a carga tributária é mais pesada, com estimativas de 15,9%, além de não ter direito ao redutor social.

A confusão a respeito da alíquota de 44% provém da soma da carga tributária total do IBS/CBS para curtas locações (15,9%) e a maior alíquota do imposto de renda (27,5%). No entanto, especialistas alertam que essa visão é enganosa, pois os tributos não são cumulativos e ao imposto incidem em momentos e condições distintas.

Aumento da Carga Tributária

O governo propaga a ideia de simplificação e afirma que não haverá aumento da carga tributária. Contudo, os especialistas divergem dessa visão. Para pessoas físicas que se tornarem contribuintes do IVA, poderá haver um aumento, já que antes eram responsáveis apenas pelo IR sobre o valor do aluguel, e agora terão que incluir as novas taxas.

Embora existam redutores que podem ajudar, como a possibilidade de deduzir R$ 600 mensais por imóvel locado nas locações residenciais, outros tipos de aluguel não desfrutam de benefícios semelhantes, principalmente os de curta temporada.

Novas Obrigações a Partir de 2026

O ano de 2026 será crucial para a implementação do IVA, com a Receita Federal preparando o sistema para a emissão de notas fiscais e a aplicação de alíquotas simbólicas. Assim, os contribuintes precisarão se preparar para a nova realidade.

A emissão de notas fiscais eletrônicas será obrigatória, tanto para pessoas físicas quanto para jurídicas, tornando necessário que locadores, que anteriormente não precisavam emitir notas fiscais, se adaptem a essa nova exigência.

Conclusão

As novas regras trazidas pela reforma tributária representam uma mudança significativa para o setor de locação de imóveis no Brasil, trazendo tanto desafios quanto oportunidades para locadores. Um bom planejamento e compreensão detalhada das novas exigências serão fundamentais para evitar surpresas e garantir que a transição ocorra da melhor forma possível.

Uma rápida investigação nas redes sociais revela a grande preocupação dos brasileiros em relação às novas diretrizes estabelecidas pela reforma tributária, especialmente no que diz respeito ao setor de aluguel de imóveis. Há postagens mencionando um “imposto de 44%”, vídeos sugerindo o “fim do Airbnb” e alegações de que “alugar imóveis não valerá mais a pena”.

É inegável que a Lei Complementar nº 214/2025, responsável pela reforma tributária do consumo, trouxe mudanças significativas. Pela primeira vez, o aluguel de imóveis deixou de ser tratado apenas sob a ótica do imposto de renda (IR), apresentando novas complexidades e tributações: o IBS e a CBS.

O que são os novos impostos?

• CBS: Contribuição sobre Bens e Serviços — um imposto federal.
• IBS: Imposto sobre Bens e Serviços — repartido entre estados e municípios.

Esses dois impostos constituirão o IVA (Imposto sobre Valor Agregado) brasileiro, que será o principal sistema de tributação sobre bens e consumo a partir de 2033, com uma implementação gradual iniciando em 2027.

Com a nova legislação, a alíquota combinada de IBS e CBS incidirá sobre a receita bruta do aluguel, tanto de longas quanto de curtas temporadas, afetando aluguéis residenciais e plataformas como o Airbnb.

Quem está sujeito a esses impostos?

É importante destacar que nem todos os locadores precisarão pagar IBS e CBS, e a alíquota não será de 44%. O governo estabeleceu critérios específicos para o enquadramento, com redutores de alíquota aplicáveis à atividade de locação.

A compreensão agora é sobre quem se enquadra nos novos regulamentos e como isso impactará financeiramente os que dependem do rendimento de aluguéis.

O que mudou na locação de imóveis

Para as pessoas físicas, possuir e alugar um imóvel não é, por si só, um motivo para a obrigatoriedade de pagar IBS e CBS. Apenas os locadores que atenderem a pelo menos uma das seguintes condições precisam pagar o IVA:

• Regra 1: possuir quatro ou mais imóveis alugados em seu CPF e gerar uma receita anual de locação superior a R$ 240 mil.

• Regra 2: ter uma receita anual com locação acima de R$ 288 mil, independentemente do número de imóveis.

Para se enquadrar na primeira regra, ambas as condições devem ser atendidas simultaneamente. Por exemplo, um locador que alugue cinco imóveis, mas tenha uma receita anual de apenas R$ 200 mil, não se enquadrará no critério e, portanto, não precisará pagar IBS e CBS.

Contudo, se a receita anual ultrapassar os R$ 240 mil, o locador passará a ser responsável pelo IVA, tanto pela quantidade de imóveis locados quanto pela soma da renda. Paralelamente, um proprietário de dois imóveis que receba R$ 300 mil por ano em aluguéis se enquadrará na segunda regra.

Os valores considerados para efeitos de tributação são as receitas anuais de locação, que anualmente serão ajustadas pela inflação (IPCA).

Essas regras se aplicam a todos os tipos de locação: residenciais, comerciais, industriais, rurais e para temporada.

Para pessoas jurídicas, como empresas e holdings imobiliárias, o IVA será obrigatório independentemente do número de imóveis ou da receita com aluguéis. Vale ressaltar que o IVA (IBS e CBS) será uma tributação adicional ao imposto de renda (IR). As pessoas físicas continuarão a pagar IR sobre a renda de aluguel da mesma forma que antes, enquanto as pessoas jurídicas manterão suas modalidades de imposto, como lucro presumido, real ou simples nacional.

Airbnb e a polêmica da alíquota de 44%

Até agora, o tratamento tributário para aluguéis de longa duração (superiores a 90 dias) e de curta duração (como o “Airbnb”, inferiores a 90 dias) é semelhante. O enquadramento como contribuinte do IVA e a aplicação do imposto adicional são os mesmos. Contudo, a reforma estabeleceu uma distinção clara entre locadores tradicionais e de curta duração.

Enquanto o aluguel tradicional recebeu significativos benefícios tributários, o aluguel de curta temporada foi classificado como serviço de hotelaria, não se beneficiando de reduções.

• Locação de Longa Estadia (> 90 dias):
  No aluguel tradicional, o proprietário terá uma redução de 70% na alíquota total do IVA, estimada em 26,5%, resultando em uma carga tributária de apenas 7,95%. Para aluguéis residenciais, há ainda um desconto de R$ 600 na base de cálculo do IBS e CBS por imóvel locado, podendo alcançar até R$ 2.400 por mês para aqueles com quatro ou mais imóveis.

• Curta Temporada (≤ 90 dias):
  O aluguel de curta duração enfrentará uma carga maior com uma alíquota de aproximadamente 15,9%, sem a possibilidade de reduções. É essa situação que deu origem ao alarde de uma “alíquota de 44%”, que resulta do acréscimo do IBS/CBS com o imposto de renda, um conceito errôneo, segundo especialistas que alertam que os tributos não são cumulativos.

Aumento da carga tributária

Apesar das promessas de simplificação tributária e de que não haverá aumento, especialistas indicam que a realidade pode ser diferente. As pessoas físicas que se enquadrarem como contribuintes do IVA poderão experimentar um aumento em sua carga tributária. Antes, pagavam apenas IR, e agora, deverão pagar também em torno de 7,95% de IBS e CBS em aluguéis residenciais de longa estadia.

Por outro lado, no caso de aluguéis de curta duração, o aumento dos tributos é evidente, sem reduções aplicáveis.

Já as pessoas jurídicas enfrentarão uma tributação mais complexa. Muitos desses estabelecimentos, que antes pagavam apenas 3,65% na atividade de locação de imóveis, agora enfrentarão alíquotas de 7,95% ou 15,9%, dependendo da natureza do aluguel.

Entretanto, as empresas poderão descontar do IVA devido o IBS e CBS pagos em despesas relacionadas ao imóvel, o que poderá amenizar o impacto econômico.

Novas obrigações a partir de 2026

O ano de 2026 é crucial para a implementação do IVA. Está prevista a disponibilização do sistema pela Receita Federal, a introdução de notas fiscais teste, e uma alíquota simbólica de CBS e IBS.

Ainda há muitos detalhes pendentes de regulamentação, e a obrigatoriedade da emissão das notas fiscais eletrônicas de serviço (NFS-e) será uma grande mudança, especialmente para locadores de imóveis pessoas físicas que antes não precisavam emitir notas.

Com a nova estrutura, locadores precisarão emitir notas fiscais para cada aluguel, acompanhando as regras do novo sistema, o que representa um desafio considerável para muitos que não estão familiarizados com processos fiscais.

A transição para o novo sistema terá início gradual em 2027, com sucessivas modificações até 2033, quando o IVA será totalmente integrado ao atual sistema tributário.

Cronograma de Implementação

O seguinte cronograma delineia a transição para o novo sistema:

• 2026: Lançamento do sistema e início do teste com alíquotas simbólicas.
• 2027: Implementação obrigatória da CBS com alíquota real e o fim do regime de PIS/COFINS.
• 2029 a 2032: Fase de transição do ICMS e ISS para o IBS.
• 2033: Vigência total do novo sistema tributário com alíquotas completas de CBS e IBS.

Conclusão

Com a reforma tributária em andamento, muitos aspectos ainda precisam ser esclarecidos e regulamentados. Para os locadores de imóveis, especialmente aqueles que nunca enfrentaram questões tributárias antes, as novas regras apresentam um desafio significativo, exigindo uma gestão cuidadosa e, possivelmente, a assistência de especialistas para se adaptar às mudanças.

Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) no Aluguel de Imóveis: Novas Regras da Reforma Tributária

A reforma tributária brasileira, que vem sendo discutida e implementada nos últimos anos, traz inúmeras mudanças no sistema de impostos, especialmente no que diz respeito ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Essas novas configurações fiscais impactam diretamente a área de locação de imóveis, trazendo novos desafios e obrigações para locadores e locatários. Neste artigo, abordaremos quais são os sujeitos passivos desses novos tributos relacionados ao aluguel de imóveis e o que isso significa na prática.

O que são o IBS e a CBS?

O IBS é um imposto que foi concebido para substituir o ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) e o ISS (Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza). Sua implementação visa simplificar a tributação sobre bens e serviços, unificando a cobrança em um só imposto, com a intenção de reduzir a carga tributária e a burocracia. A CBS, por sua vez, é uma contribuição que tem o mesmo objetivo, mas com características e alíquotas diferentes.

Quem está sujeito aos novos impostos na locação de imóveis?

1. Locadores de Imóveis

Os proprietários que alugam imóveis estão sujeitos ao pagamento do IBS e da CBS, dependendo da natureza do contrato de locação. No caso de contratos que envolvem a prestação de serviços adicionais — como administração do imóvel, manutenção, entre outros — o IBS pode ser aplicado sobre o valor total da locação. Além disso, a CBS poderá incidir sobre os serviços relacionados que forem prestados ao locatário.

2. Locatários

Por outro lado, os locatários também devem estar atentos, pois a incidência do IBS pode impactar diretamente o valor do aluguel. Por exemplo, se o locador optar por incluir o IBS na composição do valor do aluguel, o locatário verá um aumento no montante a ser pago mensalmente. O mesmo se aplica ao caso da CBS, que pode ser incorporada na prestação de serviços que o locatário contrate para uso do imóvel.

3. Empresas do Setor Imobiliário

As empresas imobiliárias e administradoras de locação devem estar ainda mais preparadas, pois a nova legislação exige um maior controle e transparência nas operações. Elas terão que se certificar de que estão realizando as cobranças e repasses de impostos de forma correta, o que pode gerar um ônus adicional, especialmente para as pequenas empresas que não possuem uma estrutura robusta de contabilidade.

Impacto Prático da Reforma Tributária

Com a implementação do IBS e da CBS, as relações de locação de imóveis passarão por mudanças significativas. É fundamental que tanto locadores quanto locatários se informem sobre as novas regras e busquem apoio jurídico e contábil para adequar suas operações às exigências fiscais.

Além disso, a reformulação do sistema tributário pode afetar a dinâmica do mercado de aluguel. Locadores podem repensar suas estratégias de preços, e locatários poderão avaliar novas opções de imóveis considerando a carga tributária. Este novo cenário pode levar a uma maior transparência na relação entre locadores e locatários, já que ambos precisarão discutir questões tributárias durante o fechamento de contratos.

Considerações Finais

A introdução do IBS e da CBS no aluguel de imóveis representa uma mudança significativa na forma como são tributadas as relações locatícias no Brasil. Tanto locadores quanto locatários precisam estar cientes de suas novas obrigações e como isso afetará seus acordos. O diálogo aberto entre as partes e o aconselhamento profissional serão essenciais para navegar pelas novas regras e garantir que todos os aspectos legais e fiscais sejam atendidos.

A reforma tributária, ao simplificar e unificar a arrecadação de impostos, também traz desafios que exigem adaptação, planejamento e, especialmente, muita informação para que todos possam usufruir de seus direitos e cumprir com suas responsabilidades de maneira adequada.