Atualização do Valor do Imóvel na Declaração do Imposto de Renda: O Que Você Precisa Saber
A atualização do valor de um imóvel declarado no imposto de renda é um assunto que frequentemente gera dúvidas entre os contribuintes. Muitos já ouviram que não devem reajustar o valor do bem pelo preço de mercado, com exceção de situações específicas, como quando são realizadas reformas que podem ser comprovadas com recibos e notas fiscais.
No entanto, até o dia 19 de fevereiro, após o Carnaval, os brasileiros têm uma nova oportunidade de atualizar o valor de seus imóveis com um benefício tributário atraente. Ao realizar essa atualização, o contribuinte poderá aplicar uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença positiva entre o novo valor e o que foi declarado previamente, o que contrasta com as alíquotas normais que podem variar de 15% a 22,5%.
Para aproveitar essa oportunidade, é necessário que o contribuinte acesse o Centro Virtual de Atendimento da Receita Federal (e-CAC), onde poderá preencher uma declaração informando o novo valor do imóvel e efetuar o pagamento do imposto na alíquota reduzida. Essa medida faz parte da Lei nº 15.265, de 21 de novembro de 2025, que instaurou o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp Atualização), efetivo de 2 de janeiro a 19 de fevereiro.
Quem Pode Atualizar e Quais Bens Estão Inclusos?
Tanto pessoas físicas quanto jurídicas estão aptas a realizar essa atualização. Para que um bem seja elegível, ele deve ter sido adquirido até 31 de dezembro de 2024, ter sido informado na última declaração de imposto de renda (caso o contribuinte tenha obrigação de declarador) e, claramente, deve ter sido adquirido com recursos de origem lícita.
Os bens que podem ser atualizados incluem imóveis localizados no Brasil ou no exterior e bens móveis automotores, aquáticos e aéreos. Entretanto, alguns itens não podem ser atualizados, como aqueles já alienados antes da data de opção e terras não construídas, exceto se forem rurais.
Regras específicas se aplicam também a heranças, permitindo que inventariantes acessem a atualização, desde que o processo de sucessão tenha sido aberto antes do prazo estipulado.
Como Realizar a Atualização e Pagar o Imposto
Para que a atualização seja oficializada, o contribuinte precisa preencher a Declaração de Opção pelo Regime Especial de Atualização Patrimonial (Deap) até o prazo final de 19 de fevereiro. A tributação será sobre a diferença entre o novo valor e o anterior, com uma alíquota fixa de 4%. O pagamento pode ser feito em uma única cota ou em até 36 parcelas sucessivas, desde que cada parcela não seja inferior a R$ 1.000.
Entretanto, é importante ficar atento aos prazos. A quitação da primeira parcela ou do valor total deve ser feita até o último dia útil do mês da declaração, que neste caso é 27 de fevereiro.
Desvantagens da Atualização
Apesar da aparente vantagem, existem diversos “poréns” que podem tornar essa atualização menos atrativa. Para garantir a alíquota de 4%, o contribuinte não poderá vender ou doar os bens atualizados durante um intervalo de cinco anos para imóveis e dois anos para bens móveis, sob pena de perder os benefícios e retornar à alíquota de 15% a 22,5%.
Além disso, ao optar pela atualização, o contribuinte perderá possíveis isenções e reduções aplicáveis a algumas vendas de imóveis. Por exemplo, a venda de um único imóvel até o valor de R$ 440 mil é isenta de imposto, assim como imóveis adquiridos até 1969.
A insegurança jurídica também é uma preocupação. Mudanças constantes na legislação tributária têm feito com que muitos contribuintes hesitem em aderir ao programa, com medo de que novas normas possam tornar a atualização menos vantajosa ou até mesmo revogar benefícios já concedidos.
Conclusão
Embora a possibilidade de atualizar o valor do imóvel e pagar uma alíquota reduzida de 4% seja, à primeira vista, uma boa oportunidade, é crucial analisar os requisitos e restrições envolvidos. Consultar um especialista em tributação pessoal pode ajudar a esclarecer se essa atualização realmente beneficiará sua situação financeira, evitando surpresas indesejadas no futuro.
Quem já incluiu seu imóvel na declaração de imposto de renda provavelmente está cansado de ouvir que não é correto atualizar o valor do bem para refletir o preço de mercado.
A única ocasião em que é aceitável aumentar o valor de um imóvel nas declarações é quando foram feitas reformas e melhorias, cujos custos podem ser comprovados com recibos e notas fiscais, somando-se ao valor registrado do bem.
Contudo, até 19 de fevereiro, a quinta-feira após o Carnaval, os contribuintes brasileiros têm a chance de ajustar o valor do seu imóvel para o preço de mercado e pagar uma alíquota reduzida de imposto de renda sobre a diferença entre o novo valor e o que foi declarado anteriormente.
Para isso, basta preencher uma declaração disponível no Centro Virtual de Atendimento da Receita Federal (e-CAC), informar o novo valor e recolher o IR com uma alíquota de apenas 4%, bem mais baixa do que as alíquotas normais de imposto sobre ganho de capital, que variam de 15% a 22,5%, dependendo do lucro.
Parece uma ótima oportunidade, não é? À primeira vista, sim. No entanto, conforme advogados tributaristas que atendem famílias com alto patrimônio, a busca por essa atualização tem sido escassa e só é recomendada em situações muito específicas.
Isto porque a legislação que regulamenta essa possibilidade trouxe uma série de condições que podem tornar a opção menos vantajosa para muitas pessoas.
As regras para atualizar o valor do imóvel pelo preço de mercado
Desde 2 de janeiro até 19 de fevereiro, pessoas físicas e jurídicas podem atualizar seus imóveis e alguns tipos de bens móveis ao preço de mercado, mediante o pagamento de uma alíquota reduzida sobre o ganho de capital gerado por essas atualizações, mesmo sem a necessidade de venda ou doação dos bens.
A nova norma foi introduzida pela Lei nº 15.265, de 21 de novembro de 2025, estabelecendo o Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial na modalidade Atualização (Rearp Atualização).
O Rearp Atualização permite aos contribuintes fazerem a atualização do valor de mercado de bens móveis automotores, aquáticos e aéreos que estão sujeitos a registro público — como carros, barcos e aeronaves —, além dos imóveis localizados no Brasil e no exterior.
Essa janela de atualização é similar àquela aberta em 2024, que também permitia a atualização de imóveis ao preço de mercado com o pagamento de um imposto de 4% sobre a valorização.
Na ocasião anterior, no entanto, a atualização foi considerada desvantajosa, conforme demonstramos nesta reportagem. A atual janela oferece condições um pouco melhores.
Quem tem direito à atualização
Vamos focar nas regras aplicáveis a pessoas físicas.
Para se beneficiar da atualização, os bens móveis ou imóveis devem ter sido adquiridos até 31 de dezembro de 2024 por contribuintes que residem fiscalmente no Brasil.
Além disso, é necessário que tenham sido informados na última declaração de imposto de renda, caso o contribuinte tenha obrigação de declarar, e devem ter sido adquiridos com recursos de origem lícita.
Por outro lado, não se pode atualizar bens que já tenham sido vendidos ou doados antes da data de opção pela atualização.
A atualização não se aplica a terrenos nus, exceto se forem imóveis rurais.
Os seguintes contribuintes têm o direito à atualização:
- No caso de imóveis, os respectivos proprietários, promitentes compradores ou detentores de título referente ao bem, mesmo que não seja registrado publicamente;
- No caso de bens móveis, apenas os proprietários;
- Em relação a bens móveis ou imóveis pertencentes a falecidos, os inventariantes do espólio, desde que o processo de sucessão tenha sido iniciado até a data de opção pela atualização.
Ademais, é possível migrar para o regime atual aqueles que atualizaram os valores dos seus bens no exterior em 2023, através da Declaração de Opção pela Atualização de Bens e Direitos no Exterior (Abex); e os que aderiram à atualização oferecida em 2024, por meio da Declaração de Opção pela Atualização de Bens Imóveis (Dabim).
Como optar pela atualização do bem
Se o valor de mercado dos bens atualizados for superior ao valor anteriormente declarado (custo de aquisição do bem), o contribuinte deverá pagar 4% de imposto de renda sobre a diferença.
Esse é um imposto definitivo (ou seja, o ganho não é somado a outras rendas na declaração, nem está sujeito a tributação maior no ajuste anual) e funciona como um adiantamento do imposto de renda sobre ganho de capital, mas com uma alíquota menor.
Para aderir ao Rearp Atualização, atualizar o valor dos seus bens e pagar o imposto de 4%, o contribuinte deve apresentar, até 19 de fevereiro, a Declaração de Opção pelo Regime Especial de Atualização Patrimonial (Deap).
A declaração pode ser acessada através do Centro Virtual de Atendimento da Receita Federal (e-CAC), com login pelo gov.br. No e-CAC, você deve escolher o serviço “Declarar opção pelo Rearp Atualização.”
A declaração deve incluir a identificação do contribuinte, do bem a ser atualizado, o valor informado na última declaração de imposto de renda e o valor atualizado na data da opção.
O recolhimento do imposto
O imposto pode ser pago em cota única ou em até 36 parcelas mensais sucessivas, desde que nenhuma possa ser inferior a R$ 1.000. Se o valor total do imposto for inferior a R$ 2.000, ele deverá ser pago em cota única.
A primeira cota ou cota única vence no último dia útil do mês em que a declaração foi apresentada — neste caso, 27 de fevereiro. As cotas subsequentes serão corrigidas pela taxa Selic e podem ser antecipadas, se desejado pelo contribuinte.
Os ‘poréns’: prazo de carência para vender o bem atualizado
Agora, vamos abordar os “poréns” que podem tornar a atualização menos vantajosa.
Para que o contribuinte realmente se beneficie do imposto reduzido sobre o ganho de capital ao vender seus bens, a alienação não pode ocorrer nos próximos cinco anos após a atualização, em relação aos imóveis, ou nos próximos dois anos, para bens móveis.
Isso significa que, para garantir a alíquota de 4% sobre a valorização do bem até a data da atualização, a venda ou doação só pode acontecer a partir de fevereiro de 2031, no caso de imóveis, ou de 2028, para bens móveis que foram atualizados.
Se o contribuinte se desfizer do bem atualizado antes do término desses prazos, as regras do Rearp Atualização não serão mais válidas.
Isso implica que o custo de aquisição retrocederá ao valor anterior à atualização, e qualquer ganho de capital será tributado à alíquota normal, que costuma ser de 15%, para as pessoas físicas.
Essa exceção não se aplica se a transferência dos bens ocorrer em decorrência de herança, devido ao falecimento do proprietário.
O contribuinte ainda poderá usar o valor de 4% já pago adiantadamente na atualização, corrigido pela Selic. Em outras palavras, mesmo sem aproveitar os benefícios do Rearp Atualização, ele não pagará impostos adicionais.
Essas restrições são mais brandas do que aquelas que vigiam na janela de atualização de imóveis aberta em 2024, quando o prazo de carência era de 15 anos.
Além disso, se o imóvel fosse vendido antes do término do prazo, o contribuinte só conseguiria aproveitar proporcionalmente os 4% já pagos, de acordo com o tempo restante para completar os 15 anos.
No caso de um lucro imobiliário que normalmente estaria sujeito à alíquota de 15%, ela poderia até superar este valor se a venda ocorresse até seis anos após a atualização.
Assim, o contribuinte não só não conseguiria aprovechar os 4% pagos adiantadamente, como ainda poderia ser penalizado por ter vendido o imóvel em um prazo considerado “curto”.
É evidente que, pelo menos para aqueles que tinham aderido à atualização imobiliária de 2024, migrar para o regime atual é vantajoso.
Contudo, especialistas consideram que um prazo de cinco anos para imóveis ainda é demasiado longo para justificar o adiantamento do imposto.
Embora o contribuinte não perca o valor adiantado na atualização, ele ainda precisará desembolsar dinheiro agora, o que pode exigir a liquidação de investimentos financeiros que rendem, no mínimo, uma Selic de 15% ao ano. E isso para, talvez, perder o benefício se decidir vender em menos de cinco anos, acabando por pagar a alíquota cheia”, adverte o advogado tributarista Samir Choaib, sócio do escritório Choaib, Paiva e Justo Advogados Associados.
A tributarista Ana Claudia Utumi, sócia do Utumi Advogados, considera que o prazo de cinco anos é um grande desestímulo para os contribuintes que desejam fazer a atualização.
“Se ao vender o imóvel em menos de cinco anos, o contribuinte deve pagar o imposto completo, ele tende a optar por não realizar a atualização e pagar o imposto apenas quando o dinheiro da venda entrar. Isso é preferível a perder liquidez agora”, argumenta Utumi.
Os ‘poréns’: perda dos fatores de redução do imposto
Outra regra do Rearp Atualização que pode eliminar completamente a vantagem da adesão é a perda total de qualquer fator de redução na base de cálculo do imposto sobre ganho de capital.
Isso significa que isenções ou descontos de imposto de renda relacionados ao lucro imobiliário que as pessoas físicas podem acessar atualmente serão totalmente desconsiderados se o imóvel for atualizado.
Atualmente, existem três situações em que o ganho de capital gerado pela venda de imóveis pode ser totalmente isento de IR. Elas são:
- Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, independente do tipo de imóvel. Caso o bem seja possuído em condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ultrapassar R$ 440 mil. Essa isenção é válida apenas se o contribuinte não tiver realizado, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não.
- Venda de imóvel adquirido até 1969.
- Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil, desde que os recursos obtidos com a venda sejam direcionados à compra de outros imóveis residenciais localizados no Brasil dentro de 180 dias (seis meses) após a assinatura do contrato. Se apenas parte do valor for gasto na compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributado proporcionalmente. Essa isenção só pode ser optada uma vez a cada cinco anos.
Todos esses benefícios são perdidos ao optar pela atualização.
Adicionalmente, é importante ressaltar que quanto mais antigo o imóvel, maior tende a ser o ganho de capital ao longo do tempo e, portanto, mais vantajosa poderia ser a atualização a uma alíquota de 4%.
No entanto, se o imóvel foi adquirido antes de 1969, ele já estaria isento; e para aqueles adquiridos entre 1969 e 1988, o fator de redução pode ser tão significativo que a alíquota efetiva pode se aproximar de 4% sem a desvantagem do prazo de carência de cinco anos para venda.
“Nesses casos, é essencial realizar uma simulação para verificar a alíquota efetiva e avaliar se a atualização compensa. É importante lembrar que, para os imóveis que contam com fator de redução, a alíquota efetiva tende a diminuir com o passar dos anos, portanto, quanto mais tempo se deixar para vender, mais próxima de 4% ela se tornará”, alerta Choaib.
Com a exigência de um prazo de carência de cinco anos, é necessário considerar que uma eventual venda não ocorrerá com a alíquota efetiva atual, mas sim com a aplicável a partir de 2031 e nos anos posteriores.
Uma maneira simples de realizar uma simulação é preenchendo o Programa Ganhos de Capital (GCAP) 2026 com os dados do imóvel e uma venda hipotética gerando lucro nesse ano. Dessa forma, é possível descobrir qual seria a alíquota efetiva hoje.
O risco de atualizar o valor do imóvel
Além das complexidades impostas pela legislação, existe ainda um risco que gerou preocupação entre os contribuintes, segundo Choaib: a insegurança jurídica. Para ele, este é o maior obstáculo à adesão ao Rearp Atualização atualmente.
O advogado revela que, devido às mudanças drásticas nas regras tributárias promovidas pelo governo atual, com foco na aumento da arrecadação, os contribuintes têm receio de que as normas vigentes hoje possam mudar repentinamente no futuro.
“As pessoas estão desconfiadas. Temem que a regra que vale hoje não seja mais válida no ano seguinte. O pagamento antecipado do imposto é considerado se o imóvel for vendido antes de cinco anos, mas e se, futuramente, estabelecerem que os 4% pagos anteriormente não serão mais válidos?”, questiona.
Ele afirma que não tem recomendado a atualização para seus clientes e considera essa opção favorável apenas em casos muito específicos, como no caso de imóveis que não sejam muito antigos, que não se enquadrem nas isenções e que tenham a possibilidade de venda logo após o término dos cinco anos.
Por outro lado, Choaib admite que os contribuintes têm preferido adiar ao máximo o pagamento de tributos, evitando esses adiantamentos opcionais, para evitar desembolsos financeiros e não se expor ao risco de mudanças nas regras fiscais.
Ana Claudia Utumi, da mesma forma, relatou que seu escritório foi consultado por famílias interessadas na atualização de imóveis, mas que se sentiram desestimuladas diante do prazo de carência de cinco anos.
“Em relação à atualização de bens móveis, ainda não recebemos consultas”, conclui.
Você Novamente Pode Atualizar o Valor do Seu Imóvel na Declaração de Imposto de Renda: Vale a Pena Aderir Desta Vez?
A declaração do Imposto de Renda é uma tarefa anual que pode ser desafiadora para muitos brasileiros. Uma das questões que frequentemente suscita dúvidas diz respeito à atualização do valor do imóvel na declaração. Recentemente, a Receita Federal voltou a permitir que os contribuintes atualizem o valor de seus imóveis, levando muitos a se perguntarem: “Vale a pena aderir a essa possibilidade?”
O que muda com a atualização do valor do imóvel?
Até a última atualização da legislação, o valor dos imóveis na declaração do Imposto de Renda (IR) só podia ser corrigido pelo índice de preços ao consumidor ou por outro critério pré-estabelecido. No entanto, a nova permissão de atualização dá ao contribuinte maior flexibilidade para refletir a realidade do mercado imobiliário e valorizar adequadamente seu bem.
Vantagens da atualização do valor do imóvel
Reflexão do Mercado Atual: A atualização do valor permite que o contribuinte declare um montante mais condizente com a valorização real do imóvel. Isso pode ser especialmente relevante em um cenário de alta nos preços dos imóveis, onde as correções podem ser substanciais.
Redução da Base de Cálculo de Ganhos de Capital: Caso o contribuinte decida vender o imóvel no futuro, uma avaliação atualizada pode reduzir a base de cálculo dos ganhos de capital, o que, por sua vez, resultará em uma menor incidência de impostos.
- Facilidade em Negociações Futuras: Imóveis declarados com valores atualizados e justificados podem facilitar futuras transações, já que potenciais compradores tendem a buscar informações que reflitam a realidade do mercado e a valorização do imóvel.
Desvantagens e considerações
Implicações Fiscais: É importante entender que a atualização do valor do imóvel pode acarretar obrigações fiscais. Um valor maior implica em uma tributação maior no momento da venda, caso haja lucro na operação. Portanto, é essencial realizar um cálculo cuidadoso antes de tomar essa decisão.
Documentação e Justificativas: A atualização deve ser bem documentada. É necessário justificar a nova avaliação, o que pode demandar documentos, laudos de avaliação e, até mesmo, o apoio de profissionais especializados. Essa burocracia pode ser um incômodo para alguns.
- Volatilidade do Mercado Imobiliário: O mercado imobiliário pode ser volátil, e a decisão de atualizar o valor deve levar em conta previsões de longo prazo. Um aumento significativo hoje pode não se sustentar no futuro, impactando a estratégia do contribuinte.
Vale a pena aderir?
A decisão de atualizar o valor do imóvel na declaração de Imposto de Renda deve ser baseada em um análise cuidadosa. Contribuintes que possuem imóveis cuja valorização foi significativa e têm planos de vender no futuro podem se beneficiar imensamente com essa mudança, reduzindo sua carga tributária e fazendo a transição de forma mais eficiente.
Por outro lado, aqueles que pretendem manter seus imóveis a longo prazo e não estão certos sobre o futuro do mercado imobiliário podem optar por não adiantar essa atualização, evitando potenciais problemas no futuro.
Em suma, a nova possibilidade de atualizar o valor dos imóveis na declaração de Imposto de Renda é uma ferramenta válvula, mas sua utilização deve ser estratégica e alinhada com os objetivos financeiros do contribuinte.
Conclusão
A opção de atualizar o valor do imóvel na declaração de Imposto de Renda é uma oportunidade que merece atenção especial. Profissionais de contabilidade e consultores tributários podem oferecer orientações valiosas, permitindo que você tome a melhor decisão para sua situação financeira. Avalie as vantagens e desvantagens, busque informações detalhadas e faça escolhas que garantam segurança e eficiência em sua gestão patrimonial.
